근저당권이 뭐길래 — 매도인이 은행 역할을 한 겁니다
보통 집을 사고팔 때는 잔금을 치르는 날 소유권도 함께 넘어갑니다. 돈과 등기를 맞바꾸는 거죠. 그런데 이번 거래는 순서가 다릅니다. 보도에 따르면 매수인은 잔금 17억 7,700만 원을 아직 내지 않은 상태에서 소유권부터 넘겨받았고, 대통령 부부는 못 받은 잔금만큼을 그 집에 근저당권으로 설정해 뒀습니다.
쉽게 비유하면 이렇습니다. 원래는 매수인이 은행에서 돈을 빌려 잔금을 치르고, 은행이 그 집에 근저당을 잡습니다. 이번에는 그 은행 자리에 매도인이 들어간 셈입니다. "잔금은 나중에 줘도 되는데, 못 주면 이 집을 담보로 돈을 회수하겠다"는 약속을 등기부에 적어둔 것이죠. 매수인 측은 지금 사는 집을 판 돈이 들어오는 10월쯤 잔금을 치르고, 그때 근저당을 말소하기로 한 것으로 알려졌습니다.
여기까지만 보면 개인 간에 충분히 할 수 있는 계약입니다. 실제로 사인 간 근저당 설정을 금지하는 규정은 없고, 관할 구청도 거래 절차상 문제는 없었다고 밝혔습니다. 즉 불법은 아닙니다. 그런데 왜 논란이 될까요.
왜 '규제 우회'로 비칠까 — 은행은 묶여 있고, 개인 간 거래는 안 묶여 있어서
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| 왜 '규제 우회'로 비칠까" (은행 대출 vs 개인 간 채권 구조 비교) |
핵심은 현재 대출 규제의 구조에 있습니다. 지난해 10·15 대책 이후 규제지역에서 시가 15억 원을 넘는 집은 주택담보대출이 최대 4억 원, 25억 원을 넘는 집은 최대 2억 원까지만 나옵니다. 29억짜리 이 아파트를 사려면 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 2억뿐이니, 원칙적으로는 27억 원을 현금으로 들고 있어야 합니다.
그런데 LTV·DSR 같은 대출 규제는 금융회사의 '대출'에 적용되는 규제입니다. 개인과 개인 사이에 돈을 늦게 받기로 하고 근저당을 잡는 것은 대출이 아니라 사인 간 채권·채무 관계라서, 이 규제망에 걸리지 않습니다. 결과만 놓고 보면 매수인은 매매가의 61%에 해당하는 17억 7,700만 원을 빌린 것과 비슷한 효과를 얻었는데, 은행이 아닌 매도인에게 빌린 모양이라 규제 대상이 아닌 겁니다. 이 지점이 "제도의 허점을 이용한 것 아니냐"는 지적이 나오는 이유입니다.
이번 사안에서 쟁점이 된 지점들
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| "이번 사안의 쟁점들" (자금출처, 등기 속도, 규제지역) |
보도를 종합하면 논란 포인트는 크게 세 가지입니다.
첫째, 매수인의 자금 부족입니다. 대통령실은 "당장 현금이 부족한 매수인의 사정을 고려해 잔금에 말미를 준 것"이라고 설명했습니다. 뒤집어 말하면, 현행 규제 아래에서 잔금을 마련하지 못한 매수인이 소유권을 먼저 받아간 거래라는 뜻이기도 합니다. 전문가들 사이에서는 "일면식 없는 매수인에게 17억을 나중에 받기로 하고 소유권부터 넘기는 것은 이례적"이라는 평가와 함께, 일반인이 같은 거래를 했다면 자금출처 소명이나 세무조사 대상이 될 수 있다는 지적도 나왔습니다. 국세청은 고가주택 거래에서 사인 간 과다 채무가 발생하면 편법 증여 가능성을 들여다보는 것이 통례이기 때문입니다.
둘째, 등기 속도와 재건축 일정입니다. 이 아파트가 있는 분당 양지마을은 재건축을 추진 중이고, 이르면 7월 말 사업시행자 지정 고시가 예상됩니다. 성남시는 규제지역·투기과열지구라 고시일 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다. 그런데 이번 거래는 7월 14일 계약, 16일 소유권 이전으로 이틀 만에 등기가 끝났습니다. 고시 전에 등기를 마쳐야 매수인이 조합원 지위를 안정적으로 확보할 수 있으니, 등기를 서두른 배경이 여기에 있는 것 아니냐는 해석이 나옵니다. 다만 이는 정황에 따른 해석이고, 당사자들이 이를 이유로 밝힌 것은 아닙니다.
셋째, 규제지역 거래라는 점입니다. 분당은 대출·거래 규제가 겹겹이 적용되는 지역입니다. 규제를 만들고 운영하는 쪽의 최정점에 있는 대통령의 거래가, 결과적으로 그 규제가 닿지 않는 방식으로 이뤄졌다는 점 자체가 정치적 쟁점이 됐습니다.
여야와 당사자들은 뭐라고 말하나 — "정상 거래" vs "규제 우회"
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| "정상 거래 vs 규제 우회" (여야 입장 대비) |
이 사안은 각자의 자리에서 보는 그림이 완전히 다릅니다. 어느 한쪽 말만 듣고 판단하기 어려운 사안이라, 양쪽 주장을 발언 그대로 나란히 놓고 보겠습니다.
대통령실 — "매수인 사정에 따른 것". 대통령실은 언론 공지를 통해 "이 대통령은 최근 시세보다 낮은 29억 원에 자택 매매를 완료했으며, 1주택자로서 매각 의무는 없으나 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주는 조치"라고 밝혔습니다. 근저당 설정 경위에 대해서는 "등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라고 설명했습니다.
더불어민주당 — "합법적이고 통상적인 거래 방식". 이주희 원내대변인은 "이 대통령은 1주택자로 매각 의무가 전혀 없음에도 자택을 시세보다 낮은 29억 원에 매각하고 무주택자가 됐다"며 "근저당권 설정은 잔금 지급 전 소유권을 이전하며 미지급 잔금을 담보하기 위한 것으로, 합법적이고 통상적인 거래 방식"이라고 반박했습니다. 대출 규제의 취지에 대해서도 "투기 수요를 차단해 집값을 안정시키기 위한 것이지, 매도인이 잔금을 유예해주는 것까지 금지하는 제도가 아니다"라고 선을 그었습니다. 박해철 대변인은 "시세차익을 거둔 거래가 아니라 조합원 분양권을 스스로 포기한 것"이라고 덧붙였습니다. 요약하면, 잔금을 늦게 받는 위험은 오히려 매도인인 대통령 부부가 떠안았고, 시세보다 싸게 판 것 자체가 손해를 감수한 결정이라는 논리입니다.
국민의힘 — "사금융 꼼수, 내로남불". 장동혁 대표는 "대출 풀면 투기한다면서 다 틀어막더니, 전세도 없어져야 할 사금융이라더니, 규제도 본인이 만들고 꼼수도 본인이 만든다"며 "자아비판 중인가"라고 비판했습니다. 정점식 원내대표는 "갭투자도 투기라고 몰아붙이면서 대출을 규제하더니 본인은 외상으로 집을 판 것"이라며 "내 집 마련을 위한 대출은 틀어막더니 대통령 본인은 사금융으로 대출 규제를 우회하는 편법 꼼수"라고 주장했고, "당명을 더불어근저당으로 바꿔야 할 판"이라는 조롱도 내놨습니다. 정희용 사무총장은 이번 논란을 계기로 "과도한 대출 규제를 전면 재검토하고, 공급 확대를 통한 근본적인 부동산 시장 안정 대책부터 조속히 마련하라"고 요구했습니다. 무소속 한동훈 의원도 "국세청은 당장 레버리지 매도인 이재명 세무조사를 하라"며 가세했습니다. 요약하면, 규제로 자금줄이 막힌 일반 국민은 쓸 수 없는 방식을 규제를 만든 당사자가 썼다는 게 비판의 핵심입니다.
여야 공방은 당명 조롱전으로까지 번졌습니다. 국민의힘이 '더불어근저당'을 꺼내자, 민주당 전용기 원내소통수석부대표는 "당명을 '비난의힘'으로 바꾸시길 추천한다"고 맞받았습니다.
전문가들도 갈립니다. 한문도 서울디지털대 교수는 "부동산 업계에서는 자연스럽고 당연한 거래 행위"라며, 잔금이 안 들어오면 경매로 회수할 수 있는 법적 안전장치가 있는 방식이라고 평가했습니다. 매수인 입장에서는 재건축 고시 전에 소유권을 넘겨받아야 조합원 지위를 확보할 수 있었고, 기존 집을 판 돈이 10월에 들어오는 사정이 있었다는 해석입니다. 반면 김준일 시사평론가는 매도인 금융이 업계에 알려진 방식이긴 하지만 채권 회수 위험 때문에 실제로는 잘 쓰이지 않는다며 "이런 방법이 있다는 걸 대통령이 만천하에 알려준 것"이라고 꼬집었습니다.
정리하면, 합법이라는 데는 양쪽 모두 큰 이견이 없습니다. 다투는 지점은 '적절했느냐', 그리고 '일반 국민도 쓸 수 있는 방식이냐'입니다. 어느 쪽 주장에 마음이 기우는지는 읽는 분의 판단에 맡기겠습니다.
정리하며 — 진짜 질문은 '규제 사각지대'입니다
이번 논란을 걷어내고 남는 질문은 이겁니다. 은행 대출은 2억으로 묶어놨는데, 매도인이 17억을 외상으로 주는 건 아무 규제가 없다면, 이 규제는 누구에게 작동하는 걸까요. 매도인이 위험을 떠안을 여유가 있는 거래, 매수인이 신뢰를 확보할 수 있는 거래에서는 규제가 사실상 무력화될 수 있다는 게 이번 사안이 드러낸 구조적 허점입니다.
실제로 대출 한도가 막힌 고가주택 시장에서는 이런 '매도인 금융' 방식이 앞으로도 나올 수 있다는 관측이 있습니다. 사인 간 채권·채무까지 규제할 것인지, 한다면 어디까지 할 수 있는지는 간단한 문제가 아닙니다. 계약의 자유와 규제의 실효성이 부딪히는 지점이라, 제도 보완 논의가 이어질 것으로 보입니다.
이 사안은 아직 진행 중인 뉴스입니다. 잔금 지급과 근저당 말소가 예정된 10월까지 사실관계가 더 나올 수 있으니, 이 글의 내용은 7월 22일까지의 보도 기준이라는 점을 밝혀둡니다.
※ 이 글은 보도된 내용을 바탕으로 한 정보 제공용 글이며, 특정 정당이나 인물에 대한 지지·비판 목적이 아닙니다. 부동산 거래 관련 판단은 법무사·세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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